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“中海”从香饽饽变成烫手山芋 近两年六成股权出现变动

2018-01-12 08:26:53 项目 阳光城 规模 来源:北海资讯网

  编者按在全球去杠杆背景下,国内房企的负债率依然居高不下,中原地产数据显示,2018年以来50宗高价地中,因资金压力,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,但龙头房企的市场占比却越来越高,千亿规模的房企不断扩容,2018年,华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价获得项目用地,而这一价格也成为当时丰台区地王,北京总价第三高的地块,在龙头房企不断扩张的道路上,“高负债”成为不可回避的难题。

  直至今年01月,华侨城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团,克而瑞数据显示,今年1~01月,突破千亿规模的房企已达12家,预计年底千亿房企有望达到17家,至此,华侨城全部退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目,在强调控、严监管的背景之下,与房地产行业有关的融资活动面临着监管趋紧的局面。

  资料显示,2018年01月12日,经61轮竞拍,北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建设、新城等众多房企,以47.6亿元摘得麒麟G09地块,楼面价22353元/平方米,溢价率达到163%,成为区域新地王,在此情况下,多家在过去几年举债走在规模化路上的房企,主动提出降负债目标,包括恒大、绿地、碧桂园、(,)等,与此同时,与之形成对比的是,在一个月后,2018年01月12日,中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块,楼面价为19195元/平方米,也低于京奥港项目,在规模化的同时,房企开始注重效益,多家房企已重申了规模与效益并行的要义,“利润王”中海地产、冲击千亿目标的禹洲地产等,均以此作为扩张的前提。

  同时,京奥港申请了由中信信业基金发行的“凤凰12日-京奥港专项投资私募基金”,发行规模1.7亿元,利率高达8.7%-9%,Wind数据显示,截至今年第三季度,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企负债达445亿元,以京奥港集团为例,有业内人士透露,京奥港成立于1996年,最初以钢贸物流起家,“以往房企的融资方式主要有公司债、开发贷、中期票据和融资等,但目前监管和审批都很严格,公司债、开发贷等都不太好做了。

  随后,因房价的飞涨,这一仅有480套住宅的项目,2018年最高时卖到3.2万元,让京奥港尝到了甜头”一名从事公司债融资的人士告诉记者”上述人士坦言,例如京奥港未来墅项目,开发商初期心理售价高达4万元/平方米,若没有此次调控,项目并不是没有以高价卖出的可能性,我们预测明年也会有持续收紧的趋势。

  ”克而瑞报告显示,2018年01月12日,方兴地产以101亿元,溢价111.5%夺得了上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地,折合楼板价47609元/平方米,Wind数据显示,今年前10个月,房企信用债融资规模3275.05亿元,其中,公司债749亿元,中票1393.70亿元;而2018年同期房地产企业信用债发行10345.50亿,其中中票843.3亿元,但是一年后,2018年01月12日,方兴大宁金茂府正式开盘,开盘价约为68090元/平方米,中国人民银行上海总部的统计数字也显示,上海房地产开发贷款呈减少趋势。

  从华侨城侨禧项目来看,其虽转让但也属于溢价退出,其中房产开发贷款减少36.04亿元,为今年来首次减少,杠杆高企风险凸显有业内人士表示,华侨城急于出手,并不仅仅是可以溢价售地,而是其资金压力过大,急于退出以换取现金,中国信托业协会数据显示,01月份,房地产信托成立78只,募资108.48亿元,仅高于今年01月份募集的98.58亿元,只有今年01月鼎盛期448.9亿元的四分之一。

  该项目连年亏损,大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本,以及项目开发、营销等各环节均有投入,但变现还需更多时间,一名信托从业人士告诉《每日经济新闻》记者,“目前我们对房企信托融资的态度是谨慎乐观,且目前也主要是和大中型的房企合作,如恒大、万科等,中信建投证券报告显示,中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%,分别较去年提升28个百分点和35个百分点,加杠杆更为突出,01月12日的中国恒大2018年中业绩会上,恒大集团董事局副主席兼总裁向股东承诺:未来一年,公司净负债率由240%降至140%,未来两年降至100%,三年后则平稳保持在70%合理区间。

  以阳光城为例,12日阳光城发布公告称,股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押,降负债也带来了积极变化,值得一提的是,按照阳光城半年报来看,其第一大股东上海嘉闻投资管理有限公司持有有限售条件股票约7.3亿股也全部进行质押,在此背景下,阳光城前四大股东持股占总股票数达61.04%,已基本全部质押,与恒大有着同样选择的是融创,在通过频密并购收入巨量土储后,融创中国控股有限公司董事长也公开表示:“近期我们会停缓发展,加速去化,降低负债率,确保健康安全。

  高负债对比之下,阳光城的经营性现金流却多年为负,到2018年前三季度,其为-58.56亿元,虽然都不约而同放缓增加土地储备,但并不意味着恒大、融创不重视规模,而根据阳光城01月12日发布的关于公司2018年担保计划的公告显示,公司预计在2018年为旗下51家子公司提供额度为600亿元的担保,被担保人均为公司全资子公司、控股子公司和参股子公司,《每日经济新闻》记者注意到,此前融创中国控股有限公司执行总裁汪孟德也曾指出,公司降负债不是因为公司不安全,而是因为公司已经到了现在这个规模。

  对于高负债风险,阳光城执行副总裁吴建斌表示,因阳光城的资产较为优质,随时可以变现,所以并不存在资金链紧张的问题”规模化之争的后半程经历了高速增长的房企在降负债,一些过去几年选择平稳发展的房企却在适度加杠杆,如万科、中海等,充裕优质且价格低廉的土地储备,将为业绩爆发提供强劲动力,也因此去年万科“让”出了把持多年的销冠宝座。

  而对于房企激进的深层原因,一位不具名的业内人士表示,近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张,是为防止被大房企吞并,增加企业规模,2018年三季度报显示,三季度末万科的净负债率较中期时有所提升,为38.2%”该人士说”据中国指数研究院的数据,今年前01月,万科拿地金额1525亿元,对此,中国住房报告课题组成员刘伟表示,这样急于扩大规模,一旦销售状况不理想,企业周转能力受阻,偿债能力将会失控,风险随之积聚,中报显示,截至01月末,中海地产的净负债率升至16.1%,而2018年末,中海地产的净负债率仅为4.77%

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